В России постепенно меняются правила выдачи ссуд

Причины возрастных ограничений

К таким причинам можно отнести следующие:

Одобрять ипотеку молодым людям рискованно, поскольку есть вероятность призыва на военную службу и изменения семейного положения

К тому же у молодежи часто нет стабильного заработка и рабочего стажа.
Пенсионеры тоже попадают под пристальное внимание банков, поскольку кредиторы считают, что люди преклонного возраста со временем могут потерять платежеспособность. Банку проще ограничить возраст заемщика, чем надеяться на то, что он сможет погасить заем даже в сложной ситуации

Кроме того, пенсионеры часто берут ипотеку для покупки жилья своим детям. Это значит, что в случае гибели заемщика долги по займу перейдут к его детям, платежеспособность которых не подтверждена.

Женщины в целом более финансово грамотны, чем мужчины.

Финансово грамотный человек — это активный пользователь финансовых услуг, вовлеченный в экономическую и хозяйственную деятельность, семьянин с одним-двумя детьми, говорится в сообщении аналитического центра НАФИ. Согласно исследованию центра, составившего портрет финансово грамотного человека, уровень финансовой грамотности россиян в 2019 году вырос и составил 12,37 балла по шкале от одного до 21 (в 2018-м — 12,12 балла).

Так, пользование сберегательными и страховыми продуктами является признаком высокого уровня финансовой грамотности. К нему также относится использование в повседневной жизни современных платежных инструментов и дистанционных каналов банковского обслуживания (ДБО). За год россияне стали чаще расплачиваться безналичными способами: 29% населения в повседневной жизни предпочитают безналичную оплату, оплату наличными — 38%. Заемщики (МФО) и ломбардов, а также люди, совсем не пользующиеся финансовыми продуктами, отличаются низким уровнем финансовой грамотности.

Женщины в целом более финансово грамотны, чем мужчины (значения индекса финансовой грамотности у женщин — 12,46 балла, у мужчин — 12,27 балла). После 40 лет превосходство женщин становится явно выраженным, что связано с большей вовлеченностью женщин в финансовую деятельность своих домохозяйств. Мужчины лучше женщин понимают базовые свойства финансовых продуктов, инфляции, взаимосвязи риска и доходности. Финансовая грамотность выше всего в полных семьях с одним-двумя несовершеннолетними детьми. В семьях с тремя и более детьми, а также неполных семьях финансовая грамотность существенно ниже. Также уровень финансовой грамотности выше среднего показателя по стране у работающих граждан среднего возраста, такой же высокий показатель имеют работающие пенсионеры. У неработающих пенсионеров уровень ниже среднего по стране.

Участвуя в исследовании, треть респондентов (34%) не смогли правильно указать связь между высокой доходностью и высоким риском денежных вложений. Каждый третий держатель банковской карты (31%) сталкивался с попытками мошенничества, 4% держателей карт признались, что понесли финансовые потери в результате мошеннических действий.

В случае потери основного источника дохода 42% россиян смогут оплачивать все необходимые расходы — без займов у близких и оформления кредитов — не более одного месяца. В среднем при потере работы накоплений россиян хватит на 63 дня. У жителей Москвы и Санкт-Петербурга накоплений при потере работы в среднем хватит на 83 дня. Столкнувшись с финансовыми трудностями, россияне чаще замечают взаимосвязь между денежными проблемами и недостаточной информированностью в сфере финансов — 43% заинтересованы в получении новых знаний в сфере финансов. Самая востребованная тема — способы защиты от мошенничества. Женщины проявляют интерес к финансовым темам чаще мужчин и больше открыты к учебе: повысить свою информированность в сфере финансов хотели бы 45% женщин и 39% мужчин.

Оценить:

Общие рекомендации

1. Необходимо тщательно изучить договор ипотечного кредитования перед подписанием: узнать о сумме страховых выплат, уточнить возможность отсрочки и досрочного погашения займа. Квалифицированный юрист поможет понять содержание договора, разобрав каждый пункт.
2. Все запросы от заемщиков банк рассматривает в индивидуальном порядке. Могут учитываться не только платежеспособность, возраст и наличие поручителей, но и внешний вид, уровень интеллекта и готовность отвечать правдиво на все вопросы. Больше шансов получить заем у человека, который выглядит ухоженным и здоровым, хорошо одет и осведомлен об условиях предоставления ипотеки.
3. Просрочка платежа увеличивает долг по кредиту. Следует не только заранее позаботиться о сохранении денег для платежа, но и найти удобные способы оплаты (лично в банковском отделении, онлайн или на почте) во избежание проблем с банком.
4. Даже незначительная разница в ставках банков может превратиться в переплату, и 0,5% с годами может перерасти в большую сумму (т. к. ипотека выдается на длительный срок).
5. Валюта, в которой будет взята ипотека, должна соответствовать валюте, в которой заемщик получает доход. В противном случае при изменении курса можно потерпеть большие убытки. Так было, например, в кризисном 2008 г., когда курс доллара поднялся на 30-40%. Многие россияне не смогли отдать ипотечный заем, поскольку не рассчитывали на увеличение размера взносов.
6. При фиксированной ставке процент не меняется на протяжении всего периода кредитования, когда как при плавающей системе ставка зависит от рефинансирования ЦБ РФ. Плавающая ставка ниже, но может увеличиться по истечении времени. Она не дает никаких гарантий вплоть до момента закрытия ипотеки.
7. Не стоит брать ипотеку, если ежемесячные платежи по ссуде превышают 30% семейного дохода. Надежды на повышение заработной платы и улучшение финансового положения могут привести к тому, что заемщик не погасит кредит.
8. Покупка жилья всегда связана с дополнительными расходами. Следует учитывать не только стоимость квартиры, но и цену ремонта, мебели и бытовой техники.
9. Страхование – залог того, что кредит будет погашен даже в непредвиденной ситуации. Страховку нужно оплачивать на год вперед и продлевать ежегодно. Стоит внимательно изучить все условия страхования. Размер страховых выплат зависит от возраста, условий работы, заболеваний заемщика и состояния приобретаемого жилья. В ипотечную страховку входят страхование недвижимости, жизни и имущества заемщика, а также титульное страхование, которое позволит погасить ипотеку в случае потери права собственности на жилье.

Заемщикам любого возраста следует помнить, что при предоставлении дополнительного обеспечивания (залога, поручительства) вероятность одобрения ипотечного кредита увеличивается.

Концепция качества обслуживания долга (КОД)

Сначала выясняется, выполняются ли условия отнесения КОД к «хорошему» (п. 3.7.1). Далее проверяется обратная сторона. Условия меняются на противоположные и проверяется «плохое» значение КОД (п. 3.7.2). Оба теста должны дать положительное значение. Если не выполняется п. 3.7.1, то присваивается средняя оценка. Если не выполняется п. 3.7.2 – неудовлетворительная.

КОД признается хорошим, если:

• платежи по выплате долга и процентов перечисляются своевременно, в полном объеме;
• имеет место единичный случай просрочки оплаты за последние 180 к. д., в т. ч.:

– по ссудам для юр. лиц, – до 5 дней включительно;

– по ссудам для физ. лиц, – до 30 дней включительно.

КОД признается средним, если:

• платежи осуществляются за счет залоговых средств или имущества;
• ссуда реструктурирована (изменены условия первоначального договора);
• имеются просрочки за последние 180 дней продолжительностью до 30 к. д. (юр. лиц) и 60 к. д. (физ. лиц) включительно.
• ссуда предоставлена заемщику для погашения долга по ранее полученному кредиту либо организация приняла риски потерь денежных средств.

КОД признается плохим, если:

• имеются просрочки платежи в течение полугода более 30 (юр. лиц) и 60 (физ. лиц) дней включительно;
• после реструктурирования ссуды финансовое положение заемщика не изменилось;
• займ предоставлена для погашения ранее полученного кредита.

Влияние возраста заемщика на условия предоставления ипотеки на жилье

Для желающего получить ипотеку важными критериями являются материальное положение, кредитная история, возраст и наличие людей, готовых быть поручителями в сделке с банком.

Возможность ипотечного кредитования исключают следующие обстоятельства, связанные с возрастом:

• нетрудоспособность заемщика (как молодого человека, так и пенсионера);
• увольнение и поиск работы (в связи с отсутствием опыта или из-за недостаточного уровня образования).

Минимальный возраст

Кредитование граждан в Российской Федерации допускается только по достижении совершеннолетия. Тем не менее, банки повышают этот возрастной лимит, с целью убедиться в том, что заемщик погасит ссуду. Одобрение ипотечного кредита человеку, которому только исполнилось 18 лет, возможно лишь при наличии поручителей или под залог помещения, которое находится в собственности клиента.

Большинство банков начинают выдавать ипотеку гражданам в возрасте 21-23 лет. Возможность одобрения ипотечного кредита максимальная для тех, кому исполнилось 27-35 лет. После 35 вероятность выдачи займа уменьшается, а условия его предоставления и максимальные сроки погашения ужесточаются.

Максимальный возраст

Установление максимального возраста для заемщика часто обусловлено:

Максимальный возраст для оформления ипотечного кредитования.

• потерей юридической дееспособности;
• отсутствием платежеспособности;
• наступлением пенсионного возраста.

Часть банков выдают ипотеку заемщикам, которым не больше 75 лет. Например, Сбербанк готов кредитовать людей такого возраста, даже несмотря на отсутствие работы и неподтвержденный доход. Банк доверяет пенсионерам как надежным заемщикам и одобряет оформление ипотеки практически в 100% случаев.

АК Барс установил максимальный возрастной порог чуть ниже – 70 лет. Но банк охотно кредитует пенсионеров, которые официально трудоустроены на момент взятия ипотеки.

В выборе временного периода для погашения кредита банк, прежде всего, обращает внимание на возможность внесения последнего платежа до выхода заемщика на пенсию. Но есть исключения

Например, в Сбербанке предусмотрена следующая система: до достижения пенсионного возраста процент выплат по займу высокий, а потом снижается. При таком подходе платеж постепенно приближается к размеру средней пенсионной выплаты в России.

Отказ в оформлении займа: причины

Расчеты

На первом этапе определяются баллы по каждому фактору. Далее по ним делается оценка финансового положения. При наличии дополнительных условий она корректируется. Параллельно проводится анализ КОД. На основе этих двух показателей присваивается первичная классификация займа. При наличии условий, которые не включены в методику, категория увеличивается или уменьшается. Далее рассчитывается резерв. Если у заемщика имеется обеспечение, то РВПС корректируется в меньшую сторону. Так определяется категории качества ссуд. Таблица, расположенная ниже, поможет лучше понять суть вопроса.

Из существующих 5 категорий качества ссуд последние две относят к обесцененным займам. В таблице далее представлено соотношение групп и КОД.

Вся информация о клиенте и его рисках фиксируется в специальном досье. Если происходит изменение категории качества ссуды после рефинансирования, то осуществляется переформирование резервов.

Рефинансирование — не для физических лиц

Еще один способ снизить выплаты по кредиту — через механизм рефинансирования. В том числе по программе министерства экономического развития РФ “Об утверждении Правил предоставления субсидий из федерального бюджета  российским кредитным организациям на возмещение недополученных ими доходов по кредитам, выданным в 2019-2024 годах субъектам малого и среднего предпринимательства по льготной ставке”. Программа дает возможность рефинансирования под 8% годовых. 

Однако и здесь возникли проблемы. Сразу несколько приморских предпринимателей заявили о том, что не смогли получить льготные ставки. Причина: кредитующий банк, рассматривая заемщика по документам, предоставленным от ИП, выдавал кредиты на физических лиц, классифицируя их, как потребительские. Займы в размере от восьми до 11 миллионов выдавали на приобретение и ремонт коммерческой недвижимости. А когда появилась возможность рефинансирования, выяснилось, что физические лица в программе Минэкономразвития участвовать не могут.

“Причина, по которой со мной заключили кредитный договор на физическое лицо, мне не была понятна. Считаю, что кредит, который мне предоставили, является исключительно кредитом на развитие бизнеса”, — сообщает предприниматель, которому банк отказался переквалифицировать займ на физлицо в бизнес-кредит.

Предпринимательские объединения просят Минэкономразвития рассмотреть и определить механизмы переквалификации подобных выданных ссуд с потребительских на кредиты малому и среднему бизнесу. Другой выход — внести изменения в постановление правительства  от 30 декабря 2018 года №1764 в части возможности рефинансировать ссуды, выданные ИП и юрлицам на физических лиц.

Отметим, вторая волна коронавируса, новые ограничения, закрытие границ дестабилизировали рынки, еще не восстановившиеся после локдауна. В таких условиях особенно тяжело исполнять обязательства по кредиту. 

“Ряд банков не входит в положение бизнеса, выступая в роли финансовых кровососов, — отмечают в приморском отделении “Опоры России”, — Проблема взаимодействия предпринимателей и кредитных учреждений стоит достаточно остро в текущих условиях пандемии и резко снижающегося спроса. Считаем необходимым нахождение компромиссных решений в это сложное время”.

Собеседники агентства отмечают, что способы снижения кредитной нагрузки — сегодня задача номер один для помощи пострадавшему в пандемию бизнесу. 

Снижение ставки по кредиту на несколько процентов высвобождает денежные средства в сотни тысяч, а то и миллионы рублей, которые можно эффективно использовать на выдачу заработной платы, своевременное погашение налоговых обязательств, инвестиции и обновление информационных систем.