Стоимость рефинансирования ипотечного кредита

Через бухгалтерию

Когда рефинансирование – оптимальное решение

Если после несложных математических подсчётов вы пришли к выводу, что:

• предлагаемая ставка превысит актуальную на 2% и больше,
• переплата по кредиту значительно уменьшится,
• срок кредита сократится,
• учтены все расходы, связанные с переоформлением,

то перекредитование значительно сэкономит ваш бюджет.

Совет. Банку невыгодно рефинансировать собственный ипотечный кредит, но никто не запретит вам попробовать. Сошлитесь на ухудшение платёжеспособности или более выгодные условия в другом банке. Напишите прямой запрос и, может быть, вам пойдут на уступки.

Не принимайте решение в спешке. При выборе банка внимательно ознакомьтесь со всеми предлагаемыми условиями. Изучите как можно больше предложений. Прежде чем менять банк, попробуйте договориться о новых условиях в текущем финансовом учреждении. Решение о рефинансировании стоит принимать только после тщательного анализа.

Когда рефинансирование ипотеки – плохая идея

В очередной раз попалась реклама банка с предложением, от которого невозможно отказаться? Не спешите хвататься за телефон. Рассчитайте экономическую выгоду правильно.

Что необходимо учесть:

1. Разница в ставке. Если она меньше 0,5%, то ваша выгода обнуляется из-за дополнительных расходов на переоформление кредита, уплату комиссий, штрафов, дополнительных платежей, сопровождающих закрытие первоначального кредита.

Например, сейчас ваша ставка 10%. Вам осталось заплатить 1 млн руб. за пять лет. Ежемесячный платёж составляет 275 тысяч рублей. Если вы рефинансируете кредит под 9,5%, то сумма платежа составит 260 тыс. руб. Вряд ли вас устроит экономия в 15 тысяч.

2. Аннуитетные платежи. Если вы вначале выплачивали процент банку и только потом начали погашать тело кредита, при этом прошло уже больше половины срока, то рефинансирование будет фактически означать то, что вы заново начали выплачивать проценты. Банкам это выгодно, но не вам.

Как это выглядит в цифрах:

Вам осталось выплатить 500 тысяч рублей за три года по ставке 11%. Ежемесячный платёж — 89 тысяч. Вам предлагают рефинансирование по ставке 10%. При таких условиях вы будете платить 81 тысячу в месяц. Ваша экономическая выгода составит всего 8 тысяч рублей и сможет покрыть разве только услуги оценщика квартиры.

3. Маленький доход. Даже если ваш неофициальный заработок стабильно высокий, для банка имеет значение только подтверждённый официальный доход. Если предполагаемый платёж будет забирать половину суммы, то кредит вам не одобрят.

4. Низкая оценочная стоимость квартиры. Если сумма, которую вы планируете взять в банке, приблизительно равна стоимости залоговой недвижимости или ниже, то банк откажет в кредите. Дело в том, что финансовая организация возьмёт квартиру в залог на 10-20 % меньше, чем её рыночная стоимость и этой суммы вам может не хватить.

Например, вам нужно 3,1 миллиона рублей, а квартира упала в цене и теперь стоит 3 млн руб. За вычетом дисконта банка ваша квартира будет оценена примерно в 2,5 миллиона. Этой суммы недостаточно для оформления залога.

5. Плохая кредитная история. Если у вас были просрочены платежи по кредитам в течение последних двух лет, то для банка вы неблагонадёжный клиент.

ТОП-17 банков для выгодного перекредитования ипотеки в 2021 году

Представляем вам лучшие предложения банков, которые имеют один из наиболее выгодных процентов по рефинансированию ипотеки на 2021 год.

Более подробная информация о 5 популярных банках изложена в таблице ниже.

Нельзя со 100%-ой уверенностью сказать, что рефинансирование ипотеки – сделка, которая выгодна всем. В каждом конкретном случае нужен тщательный расчет ожидаемых расходов и полученной выгоды. Прежде чем переводить ипотеку в новый банк, досконально изучите выбранную вами программу и все условия. Порой, за низкий процент нужно заплатить довольно высокую цену. Но в умелых руках это довольно эффективный инструмент, за счет которого можно неплохо сэкономить.

Рефинансирование ипотеки

• Условия оформления
• Полезная информация

Ипотека берется на несколько лет, и в течение этого времени у заемщика может возникнуть ситуация, когда нечем выплачивать долг. В этом случае есть риск лишиться объекта недвижимости. Выходом в такой ситуации может стать процедура перекредитования ипотеки в 2021 году.

Выгодным этот шаг будет в том случае, если по условиям новой программы уменьшится ставка, а значит, и размер ежемесячных платежей.

Рефинансирование жилищного займа других банков используется для того, чтобы избежать просрочки, не лишиться жилья , сохранить хорошую кредитную историю. Также заемщик может воспользоваться льготной программой другого банка, получить господдержку, если относится к соответствующей категории граждан.

Процедура оформления новой ссуды может проходить следующим образом:

• получение новой жилищного займа, чтобы погасить текущий долг;
• выведение жилья из-под залога (заемщик расплачивается с банком, а потом выплачивает новый займ без обременения имущества);
• объединение нескольких кредитов в один потребительский.

На финансовом портале Выберу.ру собраны лучшие банковские продукты по рефинансированию жилищных займов. Чтобы найти подходящий вариант, используйте онлайн-поисковик. Задайте нужные параметры рефинансирования: срок выплаты нового жилищного займа, размер первоначального взноса, стоимость объекта недвижимости. Затем нажмите «Подобрать ипотеку». На странице появятся те предложения от банков за 2021 год, которые отвечают заданным параметрам.

Важно! Процедура будет выгодной только в том случае, если процентная ставка нового займа будет ниже, чем у действующего. Новый жилищный кредит предоставляется при соблюдении следующих условий:

Новый жилищный кредит предоставляется при соблюдении следующих условий:

• выплаты осуществлятись в полном объеме и в соответствии с графиком;
• выплачено более 20% стоимости объекта недвижимости;
• срок действия договора осталось не менее трех месяцев;
• рефинансирование действующей ипотеки до этого не использовалось.

Необходимая документация

На каждом этапе рефинансирования потребуется определенный пакет бумаг. назовем их основной перечень:

• заявление по форме банка;
• российский паспорт (некоторые кредитно-финансовые организации предлагают переоморфление займа нерезидентам РФ);
• справка из бухгалтерии о подтверждении дохода или документ по форме банка о величине заработной платы;
• копия ГПХ, трудовой книжки или иного документа о трудоустройстве;
• СНИЛС, ИНН;
• договор действующей ипотеки;
• справка об отсутствии просрочек.

Эти справки нужно собрать на начальном этапе. В случае одобрения нового кредита нужно будет предоставить следующий пакет:

• договор о передаче залога недвижимости другой организации;
• справки на квартиру/дом (выписка из домовой книги, выписка из ЕГРН, кадастровый паспорт, правка об отсутствии долга по оплате коммунальных услуг).

Реструктуризация ипотеки: инструкция по применению Почему банк может отказать в ипотеке и что делать

Как выбрать банк для ипотечного кредитования Как оформить ипотеку?

Как рассчитать выплаты по ипотеке? Причины отказа банков в оформлении ипотеки

График выплат

Можно ли кредит оформить без страховки?

Необходимость оформления страховки зависит от вида кредитования.

При ипотеке

В случае с ипотекой страхование недвижимости обязательно, а вот жизни и титула – нет. Полис на них можно не оформлять. Если заемщик все же решит подписать согласие на оформление дополнительных страховок, придется доплатить. С другой стороны, он получит бонус в виде снижения процентной ставки по ипотеке.

При потребительском кредите

Потребительские кредитные программы позволяют приобрести бытовую технику, рабочее оборудование, транспортное средство и тому подобное.

В случае с потребительской ссудой есть только один вариант страховки – страхование жизни, это не обязательная опция. Сотрудники банка не имеют права навязывать ее заемщику. Если это происходит, то потребитель имеет право подать жалобу вышестоящим сотрудникам, а затем и вовсе инициировать судебное разбирательство.

С другой стороны, 80% потребителей все же оформляют страховой полис. Это может говорить о двух факторах. Во-первых, эта услуга все же навязывается сотрудниками в обход требованиям законодательства (многие работники просто вводят клиентов в заблуждение, сообщая, что страховой полис обязателен). Во-вторых, страхование жизни все же обладает множеством преимуществ. Подробнее о них рассказано далее.

Отказ от оформления страхового полиса может повлечь за собой отказ в выдаче кредита. Это не правомерные действия. Если сотрудник сообщает клиенту, что ему было отказано именно из-за отсутствия страховки, это говорит о превышении полномочий.

Само руководство Сбербанка утверждает, что отказ от страхового полиса никак не влияет на вероятность одобрения заявки. При рассмотрении анкеты заявителя учитывают другие факторы: семейное положение, уровень финансовой обеспеченности, кредитную историю и т.п.

Цена перекредитования

Посчитать, сколько стоит рефинансирование, несложно – перечень необходимых процедур и справок един для всех. Итоговые расценки зависят от региона, суммы займа и банка-кредитора, но в целом сумма трат примерно одинаковая. Для примера разберем количество и стоимость расходов при перекредитовании ипотеки в Москве на 4 млн. руб.:

• справки из банков о состоянии кредитного счета и остатке долга – 2000 руб.;
• государственная пошлина за регистрацию залога – 1000 руб.;
• заключение эксперта о рыночной стоимости закладываемой жилплощади – 7000 руб.;
• запрос и подготовка технической документации по квартире – 10800 руб.;
• три выписки из ЕГРН, необходимые при первичной оценке, после погашения долга и при регистрации нового займа – 2250 руб. (каждая по 750 руб.);
• заключение на год нового страхового договора на залог – 1% от суммы запрашиваемого займа или 40 000 руб.;
• услуги нотариуса при заверении согласия супруга на сделку – 2500 руб.;
• плата за повышенный процент до регистрации нового обеспечения – 2% годовых в течение 2-х месяцев или 13000 руб.

Итоговая сумма минимальных затрат на рефинансирование в конкретном случае составит около 78550 руб. Столько потратит на переоформление ипотечного договора московская семья с задолженностью на 4 млн. руб. При иной сумме кредита и при проживании в другом регионе расценки могут разниться, как в большую, так и в меньшую сторону.

Если выгода по процентной ставке перекроет эти разовые расходы минимум на 15-20 тыс. руб., то рефинансирование будет выгодным. Когда экономия не превысит 4-10 рублей, лучше не тратиться зря, а поискать другие варианты погашения долга.

Стоит ли делать рефинансирование ипотеки?

Рефинансирование, как и любой другой банковский продукт, требует тщательного обдумывания и анализа. Перед тем, как решиться на него, сначала нужно определиться с целями и последствиями. Уже исходя из этого можно вынести предварительное решение. Можно выделить основные преимущества и недостатки данной процедуры. 

Из плюсов рефинансирования ипотеки можно выделить следующие:

• Экономия на процентах. Рефинансирование подойдет для всех должников, которые получили ипотеку уже давно. С годами проценты по ипотечным кредитам снижаются и, например, на сегодняшний день они почти в два раза меньше, чем в 00-х
• Снижение финансовой нагрузки. Одна из основных причин рефинансирования ипотеки – неспособность ежемесячно выплачивать крупные суммы. При рефинансировании можно увеличить срок кредитования или уменьшить ставку, за счет чего снизится размер ежемесячного платежа
• Выведение квартиры из залога. Если вы хотите вывести недвижимость из залога, то можно взять соразмерный кредит, чтобы погасить оставшуюся задолженность по ипотеке
• Смена банка по личным причинам. Например, если вам проще оплачивать ипотеку в том банке, в котором получаете зарплату или где ранее оформляли кредиты наличными
• Получение дополнительных средств. При необходимости вы можете запросить предоставление суммы сверх остатка задолженности для трат на собственные нужды – например, на ремонт квартиры

Недостатками процедуры являются:

• Отсутствие выгоды на некоторых этапах погашения. Если вы хотите рефинансировать ипотеку уже после того, как выплатили большую ее часть, то от этого для вас не будет никакой выгоды. При погашении большинства кредитов в первую очередь должники выплачивают проценты, а уже после – тело долга. Поэтому никаких преимуществ рефинансирование после оплаты половины ипотеки не принесет.
• Сопутствующие траты. При рефинансировании вам потребуется переоформить страховку и заново провести оценку недвижимости, что повлечет дополнительные расходы, которые, возможно, нивелируют всю выгоду.
• Дополнительные документы. Для оформления рефинансирования не подойдет стандартный пакет документов. Потребуется запрашивать в текущей кредитной организации справки о наличии и погашении задолженности. Также если при рефинансировании залог сохраняется, то всю процедуру придется проводить через Росреестр, что существенно увеличит сроки исполнения и объем необходимых документов.
• Налоговые вычеты. При рефинансировании ипотеки есть вероятность того, что вы уже не сможете получить ипотечный налоговый вычет.

Исходя из этих объективных преимуществ и недостатков определите, выгодна ли ипотека, или все «плюсы» будут поглощены каким-нибудь из «минусов». Если с целеполаганием окончено, то можно приступать к выбору банка.

Съедобная или нет

Дюшенея индийская по внешним признакам схожа с лесной земляникой. Отличительная особенность лапчатки – это желтые цветы, которые превращаются в плоды. Плоды у растения представляют собой ягоды, расположенные на коротких вертикальных стеблях. Вкус у ягод не такой сладкий и ароматных, как у земляники, но фрагария тоже очень полезна. В составе ягод присутствуют такие полезные вещества, как:

• Сахара;
• Органические кислоты;
• Пектин, азотистые и дубильные вещества;
• Органическая щелочь;
• Соли железа, марганца, кальция, фосфора;
• Витамины группы В, С, каротин и фолиевая кислота.

Несмотря на богатый состав плодов дюшенеи, не рекомендуется употреблять ягоды в большом количестве. Также противопоказаны плоды растения детям, беременным и женщинам в период лактации.

Выращивание дюшенеи индийской не доставит хлопот и не потребует большого труда. Чтобы растение не заболело, главное не допускать переувлажнения почвы или попадание прямых солнечных лучей. Соблюдение простых правил позволит вырастить крепкое, цветущее и плодовитое растение.

Когда рефинансирование действительно выгодно?

Когда же рефинансирование будет действительно выгодно? Давайте рассмотрим несколько возможных вариантов:

1. Трудное финансовое положение в семье. Допустим, вы взяли ипотеку на 15 лет с ежемесячным аннуитетным платежом в размере 30 000 рублей, но случилось так, что ваш доход резко упал, и выплата такой суммы кажется вам непосильной ношей. В данной ситуации возможны два варианта: перерасчет ипотеки на более длительный срок либо рефинансирование в другом банке под более выгодный процент. И в том и в том случае ваш ежемесячный платеж уменьшиться. Менеджер кредитной организации сделает нужные расчеты и поможет сделать правильный выбор.
2. Процентная ставка по ипотеке должна быть ниже текущей не менее чем на 1%. В таком случае даже с учетом всех расходов ипотека в новом банке с большой долей вероятности окажется на порядок выгоднее.
3. Отсутствие необходимости в страховании жизни или перестраховании в другой компании для нового банка. Страхование повлечет за собой трату дополнительных денежных средств, а это уже значительно снизит выгоду перевода ипотеки в другой банк, и выгода процедуры рефинансирования будет сомнительной.
4. С момента оформления текущей ипотеки прошло не более половины срока кредита. Весь секрет заключен в аннуитетных платежах. При такой форме оплаты на протяжении всего срока ипотеки ежемесячный платеж одинаков, но в первой временной части кредита большую часть суммы составляют проценты, а в остальное время наоборот – основная сумма долга. Получается, что к концу выплат по ипотеке практически все проценты вы уже выплатили, осталась только сумма основного долга. Согласитесь, уже нет смысла что-то рефинансировать в данной ситуации.
5. В текущем кредитном договоре нет комиссий за полное досрочное погашение ипотеки и комиссий за переход в другой банк в рамках программы по рефинансированию. Внимательно прочтите текущий ипотечный договор или обратитесь в ваш банк за разъяснениями. Если вышеуказанные комиссии отсутствуют, то в большинстве случаев переход в другую банковскую организацию будет выгодным для клиента.
6. Перекредитация будет выгодна тем, у кого оформлено 2 и более ипотечных кредитов (да-да, и такое бывает). В такой ситуации у заемщика есть возможность объединить два кредита в один. Такое объединение повлечет  за собой не только удобство в оплате, но и финансовую выгоду.
7. Правильно выбранные банк и программа рефинансирования. Не поленитесь и уделите достаточно времени анализу условий перекредитования в различных банковских организациях. От этого напрямую зависит ваша выгода.

Особое внимание уделите следующим моментам:

• Процентной ставке;
• Полной стоимости кредита;
• Возможности остаться при своей страховке;
• Наличию дополнительных комиссий;
• Необходимости проведения новой оценки залоговой недвижимости.

Принимайте решение только после того, как уверены в том, что не потратите больше, чем сэкономите.

Мнение эксперта
Александр Николаевич Григорьев
Эксперт в области ипотеки с 10-летним стажем. Является руководителем отдела ипотеки в крупном банке, на счету более 500 успешно одобренных ипотечных кредитов.

Помните, что любая программа рефинансирования, насколько бы ни была они привлекательна, требует тщательного анализа на предмет наличия «подводных камней». Подходите к выбору ответственно и тогда, переоформление ипотеки в другом банке принесет вам действительно хорошую выгоду.