Особенности ипотечного кредитования в России
Ипотека — это отличное от других кредитных продуктов предложение, крупная денежная сумма, которая выдается на длительный срок. При этом приобретаемая недвижимость поступает в залог (ипотеку) банку, выдавшему кредит, в качестве гарантии возврата заемщиком средств.
Развитие ипотечного кредитования в России ведет свою историю с середины 18 века, когда были созданы первые банки для дворян-землевладельцев. После отмены в 1861 году крепостного права в России сложилась целая система ипотечного кредитования: из государственных, акционерных, сословных, взаимных кредитных учреждений и товариществ, выдававших ссуды под залог земли и жилой недвижимости.
В современном виде ипотека в РФ возродилась лишь в 90-х годах (Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» был принят в 1998 г.), а массовое кредитование рынка недвижимости началось несколькими годами позднее (уже в 2005 году было выдано кредитов на сумму свыше 30 млрд руб.).
Сейчас практически любой банк имеет в своем портфеле несколько программ ипотеки, сотрудничает с теми или иными застройщиками, брокерами и риэлторами. Однако несмотря на большое разнообразие программ, можно выделить ряд особенностей отечественной ипотеки.
Во-первых, стороны кредитных отношений являются залогодателем и залогодержателем. Залогодатель — лицо, закладывающее приобретаемую недвижимость, залогодержатель — сторона, принимающая залог квартиры.
Во-вторых, ипотечное обязательство требует составления юридически грамотного договора. Согласно Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в нем обязательно указывают:
- предмет ипотечного кредита и оценку его стоимости;
- сведения о сроках выполнения обязательства, сумме и особенностях;
- сведения о внесудебном порядке взыскания;
- данные залогодателя.
Сведения об ипотеке вносят в ЕГРП. До выплаты займа клиентом квартира остается в залоге у банка (то есть находится под обременением).
Внимание к ценам
По оценке специалистов «ДОМ.РФ», беспрецедентный рост объёмов выдачи жилищных займов не привёл к образованию пузыря в отрасли. Так, в настоящий момент ипотека остаётся «наиболее качественным сегментом рынка кредитования физических лиц», уверены авторы исследования.
В то же время ажиотажный спрос на недвижимость привёл к заметному росту цен на жильё в России. Как отметил Артём Лютик, в 2020 году стоимость квартир выросла примерно на 10—12%. При этом, по словам аналитика, дополнительным фактором повышения цен на рынке недвижимости стало удорожание металлоконструкций и сопутствующих материалов.
Также ограничить рост цен позволит завершение программы льготной ипотеки, уверен Василий Карпунин. По его словам, сейчас дешёвые займы стимулируют россиян активнее вкладывать деньги в недвижимость, а застройщиков — возводить больше объектов. Ожидаемое прекращение выдачи субсидируемых займов в июле приведёт к ослаблению спроса, в то время как предложение на рынке всё ещё будет оставаться высоким, полагает аналитик.
«В результате цены, скорее всего, не только перестанут расти, но и начнут постепенно снижаться уже во второй половине 2021 года. Девелоперы будут проводить акции, чтобы быстрее реализовать построенные дома и вернуть затраченные средства», — заключил Карпунин.
Меры поддержки рынка
С учетом угроз для платежеспособности населения из-за снижения экономической активности и роста инфляции на фоне рисков распространения коронавирусной инфекции и падения нефтяных цен ипотечному рынку может потребоваться поддержка государства. Данные меры должны касаться как действующих ипотечных заемщиков, которые могут столкнуться с финансовыми трудностями, так и поддержки будущих выдач при росте процентных ставок и ужесточении риск-политик банков в условиях турбулентности.
Так, если пандемия коронавируса распространится на Россию, в действующем с 2019 года механизме ипотечных каникул потребуется прописать дополнительные возможности для тех граждан, доходы которых сократились в связи с инфекционной ситуацией, в частности, из-за длительного пребывания на карантине, больничного в случае заражения вирусом или приостановки деятельности/банкротства работодателя заемщика на фоне пандемии. В зоне особого риска находятся заемщики, занятые в отраслях, в наибольшей степени пострадавших из-за пандемии (туризм, авиаперевозки, сфера услуг и развлечений), а также работающие неофициально или получающие «серую» зарплату, что не позволит им в полной мере рассчитывать на компенсацию со стороны работодателя в случае болезни или карантина
Кроме того, при возникновении у граждан просрочек в связи с текущей форс-мажорной ситуацией важно не допустить ухудшения их кредитной истории, чтобы не ограничивать доступ к заемным средствам в будущем. В свою очередь для банков, которым в 2020-м придется столкнуться со снижением качества практически всех видов активов, важно предусмотреть механизм отсрочки формирования резервов по ссудам заемщиков, чье финансовое положение ухудшилось из-за пандемии
Наряду с мерами содействия заемщикам может возникнуть необходимость поддержки ипотечного рынка в целом, чтобы сохранить доступ граждан к улучшению жилищных условий. Наиболее вероятный механизм, который хорошо зарекомендовал себя во время прошлого кризиса 2015–2016 годов, – госпрограмма субсидирования ипотечных ставок для широкого круга заемщиков, приобретающих квартиры на первичном рынке. Ее реализация также будет способствовать поддержке строительного рынка, который окажется под давлением из-за возможного увеличения банками ставок кредитования и роста цен на импортные материалы и оборудование.
В каких случаях происходит оформление?
С оглядкой на ставки
По мнению аналитиков, в 2021 году динамика российского ипотечного рынка по-прежнему будет во многом зависеть от действий Центробанка. Так, специалисты не исключают, что регулятор может вновь снизить процентную ставку.
Также по теме
Новая планка: как в России могут измениться ставки по ипотеке в 2021 году
В 2021 году средняя ставка по ипотеке в России может опуститься ниже отметки 7% годовых, полагают опрошенные RT эксперты. По мнению…
«В своих решениях по ставке ЦБ всегда ориентируется на уровень инфляции. В I квартале 2021 года темпы роста потребительских цен в России могут временно ускориться до 5,3—5,5%. Однако после этого инфляция начнёт сползать вниз. В такой ситуации допускаю незначительное снижение ставки к концу года — до 7% годовых», — рассказал RT начальник управления информационно-аналитического контента «БКС Мир инвестиций» Василий Карпунин.
Помимо удешевления ипотеки, снижение ключевой ставки ЦБ приводит к падению доходности банковских вкладов. Так, согласно оценке регулятора, в 2020 году максимальная ставка по депозитам в десяти крупнейших банках опустилась с 6 до 4,48% годовых. В этих условия россияне стали чаще вкладывать сбережения в недвижимость. Об этом в интервью RT рассказал управляющий директор ИК «Универ Капитал» Артём Лютик.
«В 2020 году инвестиционный спрос на жильё превысил показатель 2019-го почти на 20%. Россияне начали перекладывать деньги в квадратные метры, поскольку держать сбережения на счетах в банках стало менее выгодно», — пояснил эксперт.
Добавить комментарий