Риски ипотечного кредитования в Российской Федерации

Условия

Способы снижения рисков для заемщика

Существуют ряд рекомендаций по снижению ипотечных рисков:

Не заключать договор с банком, предлагающим «плавающую» ставку по кредиту. Так вы защищены от процентного риска. Платеж остается стабильным, инфляция и девальвация – «помощники», экономите деньги.
Страхуем залоговое имущество не только на часть, оплаченную из кредитных средств, а на полную сумму, включающую ваши сбережения (первоначальный взнос). При страховом случае получите часть стоимость объекта, рассчитаетесь с банком (страховое возмещение).
Не берите займ в иностранной валюте. Высок риск скачка курса, не будет возможности погасить кредит, осуществить досрочный платеж.
Лучший вариант – отечественная денежная единица, в которой получаете постоянный доход.
Неликвидное жилье – устаревший фонд, вторичный рынок, дома требующие капитального ремонта. Покупка такой недвижимости может привести не только к дорогостоящим дополнительным тратам на ремонт, но и к тому, что вам будет негде жить, а придется платить ипотеку. Тем более, потом такое жилье будет все сложнее реализовать.
Не стоит приобретать жилье в новостройке, если договор на долевое участие в строительстве заключается не на основании ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.2004 г.! Данный закон максимально обезопасит от срыва сроков, а в случае нарушения таковых – выплатят штрафы и неустойки.
Страхуйте жизнь. Это очень важный момент, который не только снизит ставку по ипотеке, но покроет все обязательства перед банком в случае смерти или инвалидности заемщика. При этом квартира останется у собственника или наследников.
Страхуйте титул. Титульное страхование по ипотеке позволит снизить риск претензий третьих лиц при покупке квартиры на вторичном рынке или позволит вам закрыть ипотеку за счет страховой.
Берите ипотеку на длительный срок. Если вы возьмете ипотеку лет на 20, то сделаете платеж по ипотеке минимальным. Это позволит вам в трудные минуты более комфортно оплачивать займ. Но более чем на 20 лет смысла брать ипотеку нет, из-за очень маленькой разницы в платеже.

Проблемы ипотечного кредитования, связанные с программами господдержки и альтернативными вложениями средств

Как любят выражаться финансисты, банки в нынешних условиях имеют «короткие деньги». Это означает, что большую часть депозитных средств вкладчики оставляют в банках максимум на один год, а юридические счета проходят по безналичным расчетам – «до востребования».

Наличных денег в бюджете не хватает не только в государственных структурах, но и в кредитно-финансовых организациях. Так как бюджет пополнить нечем – значит должны «работать» финансовые инструменты, какие обычно используются на фондовых рынках.

Альтернативным вариантом служат еще программы государственной поддержки по ипотечному кредитованию населения. Должен быть налажен выпуск ценных бумаг и акций, которые можно продать или купить в любой момент, которые должны стать источником финансовой «подпитки» для кредитных организаций на длительный срок. Государство должно быть заинтересовано в развитии программ поддержки ипотеки и в развитии схемы дополнительного финансирования кредитных портфелей.

Коммерческие банки и частные кредитные организации получают свой основной доход за счет разницы между предложениями своих средств и их выгодным размещением. Ипотека для таких организаций наименее выгодна при формировании стабильного кредитного портфеля, так как наиболее длительна по срокам по формированию прибыли.

Выдаваемые краткосрочные кредиты на потребительские нужды населения обычно окупаются банковскими учреждениями гораздо быстрее и с максимальными процентными выгодами. Процесс популяризации ипотеки среди населения будет происходить слишком медленно, если в схему кредитования еще более активно не включится государство с самыми разнообразными и выгодными программами господдержки ипотеки.

Перспективы развития ипотеки в связи с новыми указами Президента

В Указе главы государства «О национальных целях и стратегических задачах развития на период до 2024 г.» одно из ключевых мест отводится проблемам обеспечения граждан жильем и развитию ипотеки в РФ. В частности, Президент поручил Правительству:

довести существующую процентную ставку до уровня ниже 8% годовых и сделать жилье для семей со средним достатком доступным;
увеличить объемы жилищного строительства до 120 млн. кв. м в год;
выход на уровень, в соответствии с которым не меньше 5 миллионов людей сможет решить свои жилищные проблемы;
сокращение объема жилищного фонда, непригодного для проживания.

Эксперты в области ипотечного кредитования отмечают, что ставка будет снижаться постепенно и к 2024 году достигнет значения около 6,25% годовых.

Реализация эффективных государственных программ и перспективы ипотеки будут зависеть от многих факторов: улучшения общей социально-экономической ситуации в стране, ускоренного развития технологической сферы, обеспечения финансовой поддержки семей с детьми и т.д.

Конкретными мерами по решению обеспечению граждан жильем являются:

совершенствование способов и механизмов финансирования строительства жилья путем снижения рисков для покупателей долевого жилья и развития рынка ипотечных ценных бумаг, что приведет к снижению цен на жилье;
повышение качества возводящихся домов и модернизация всей отрасли;
поддержка семей с помощью государственных программ ипотеки;
совершенствование законодательной базы в области строительства.

На сегодняшний день около 20 миллионов людей (более 13% от общей численности населения РФ) живет за чертой бедности и имеет доход, ниже прожиточного минимума. Естественно любая ипотека для них недоступна. И даже снижение ставок до 6% в год не решит существенно проблему.

При среднем уровне ежемесячного дохода в 40 тысяч рублей на одного человека ипотека для большинства российских граждан (около 38% от общей численности) даже с пониженными процентами будет сопровождаться тяжелой нагрузкой на семейный бюджет.

Обозначенные в указе цифры безусловно привлекательнее существующих, но достигнуть их удастся не за один год.

Подробнее про ипотеку с государственной поддержкой в России вы можете узнать дальше.

Также вам будет интересно узнать про риски ипотеки и какие она скрывает подводные камни.

Ждем ваши вопросы и напоминаем про запись на консультацию к ипотечному специалисту прямо на сайте в специальной форме.

Ждем ваших вопросов и оценку статьи.

Проблемы ипотечного кредитования, связанные с общеэкономической ситуацией

Сама по себе ипотека как кредитный займ является длительным продуктом по срокам окупаемости вложенных средств. Такие сроки не измеряются месяцами, а целыми десятилетиями. Ведь в среднем ипотека для граждан предлагается банковскими учреждениями сроком на 10-20 лет.

Значит, ипотечные банки должны иметь какие-то гарантии для поддержания своей экономической стабильности. Как впрочем, и сами граждане заемщики тоже должны быть уверенными, что смогут за эти сроки расплатиться с займами, а не лишиться жилья, за которое уже выплатили часть своих денежных средств. А как добиться таких гарантий экономической стабильности, если доходы граждан постоянно изменяются, резко падают, а потом слишком медленно возрастают? Такие скачки и падения финансовой стабильности среди граждан нашей страны полностью зависят от неспокойных «волн» мировых финансовых кризисов.

Поэтому длительные договора по ипотечному кредитованию неизменно заключаются с определенными рисками. Кредитные организации могут в некоторой степени компенсировать свои возможные финансовые риски высокими процентными ставками по ипотечным займам. А сами заемщики могут быть защищены от возможных рисков только государством и теми законодательными статьями, которые принимаются правительством в отношении вопросов жилищного кредитования.

Если финансово-экономическую, а также отчасти политическую стабильность государство на 100% обеспечить не может, то нужно стремиться хотя бы обеспечить граждан юридической защитой от возможных ипотечных рисков.

Погашение ипотеки

В российских банках заемщикам предлагается 2 возможных варианта погашения задолженности: аннуитетными (равными) или дифференцированными (уменьшающимися) платежами. Рассмотрим детально особенности каждого.

Равными платежами

Аннуитетные платежи предполагают равенство каждой выплаты в течение всего периода исполнения обязательств. В этом случае в структуре платежа бОльшая часть суммы пойдет на списание начисленных процентов (порядка 90%) и лишь оставшаяся на списание тела кредита.

Данная схема выгодна в большей степени банкам, нежели клиентам, так как сам основной долг начнет активно погашаться только к концу периода кредитования, когда заемщик выплатит уже основную часть всех процентов.

Уменьшающимися платежами

Дифференцированные платежи предполагают постепенное уменьшение величины ежемесячных выплат к концу срока возврата долга. В основной части платежа находится основной долг. Такой вариант погашения выгоден для клиентов, так как быстрее погашается тело займа, а сумма процентов уменьшается по мере внесения основной суммы.

Способ дифференцированных платежей встречается довольно нечасто и только в некоторых банках (например, в Россельхозбанке).

ГОРТЕНЗИЯ ДРЕВОВИДНАЯ: ИНТЕРЕСНЫЕ СОРТА

Это растение отличается неприхотливостью, достаточной зимостойкостью и предпочитает полностью открытым участкам слегка затененные. Не боится вид небольшой засухи, чего нельзя сказать о гортензии метельчатой. Если даже листочки от засухи поникают, то сразу после обильного полива они дружно приобретают свою былую форму.

Плоские либо шаровидные щитки соцветия образуются на самых макушках однолетних побегов. На старте цветения цветки в соцветиях окрашены в белоснежный оттенок, иногда бывают зеленоватыми, а как только распустятся все цветки в соцветии, они приобретают кремовый цвет.

Стерилис – в его соцветиях все цветки стерильные, вначале беловато-зеленоватые, а спустя непродолжительное время приобретают исключительно белый оттенок. Диаметр кроны и высота растения примерно равны 1, 5 м. Сами соцветия довольно густые и весьма тяжелые. Первые цветки распускаются ближе к середине летнего периода, и цветение продолжается до первых заморозков, нередко до конца октября.

Хайез Старбарст – сорт, имеющий махровые цветки-звездочки. В самом начале цветения цветки зеленоватой окраски, спустя непродолжительное время они становятся белоснежными. Первые цветки появляются в самом конце июня, и цветет куст до конца сентября. Высота растения порядка 1 м. К недостаткам сорта можно отнести весьма тонкие его побеги, обязательно требующие наличия опор.

Кандибел Маршмеллоу. Соцветия светло-розовые, постепенно розовый цвет меняют на белый. Побеги настолько прочные, что выдерживают крупные соцветия и не прогибаются.

Цветет очень обильно и продолжительно: все лето до сентября включительно. Этот сорт, учитывая, что высота куста всего 90 см, можно выращивать даже в контейнере.

Кандибел Баблгам – еще один сорт с розовыми цветками. Отличительная особенность: очень обильное и продолжительное цветение – с июня по сентябрь.

Куст не высокий (максимум до 130 см), можно выращивать в маленьком саду или контейнере.

Пинк Пинкушон – для сорта характерно просто огромное количество меленьких цветочков, собранных в соцветия. В начале цветения окраска цветков розоватая, спустя непродолжительное время она становится белой.

KCTATИ

В естественной среде обитания насчитывается без малого 80 разновидностей гортензии: лианы, кустарники и даже небольшие деревья.

Наиболее широко распространены такие: крупнолистная – пришла из Китая и Японии, это кустарник, который нередко превышает в высоту 4 м; черешковая – родом из Кореи, имеет воздушные корни, которые позволяют ей забираться на высоту до 25 м по типу лианы; древовидная – родом из Северной Америки, высота метельчатая – родом из Китайской земли, это крупный кустарник или дерево, достигающее высоты 10 м.

КСТАТИ

В Европе гортензии появились примерно в XVIIвеке, привезли их участники одного из первых кругосветных путешествий с острова Маврикий это была, как позже выяснилось, гортензия крупнолистная.

Название свое – гортензия – цветок получил в честь сестры одного из участников экспедиции, ее так и звали – Гортензия. Есть, однако, и иная версия происхождения названия цветка – от латинского слова hortensis, означающего «из сада», потому как этот цветок впервые был обнаружен в саду губернатора острова Маврикий.

Интересно, что гортензия не всегда называлась именно так. Непродолжительное время именовалась она «гидрангия» что дословно значит «емкость с водой».

Название это произошло от сходства внешнего вида семенников с кувшином, ну а по иной версии – от необычайно высокой любви растения к поливу.

Особенности ипотечного кредитования в России

Ипотека — это отличное от других кредитных продуктов предложение, крупная денежная сумма, которая выдается на длительный срок. При этом приобретаемая недвижимость поступает в залог (ипотеку) банку, выдавшему кредит, в качестве гарантии возврата заемщиком средств.

Развитие ипотечного кредитования в России ведет свою историю с середины 18 века, когда были созданы первые банки для дворян-землевладельцев. После отмены в 1861 году крепостного права в России сложилась целая система ипотечного кредитования: из государственных, акционерных, сословных, взаимных кредитных учреждений и товариществ, выдававших ссуды под залог земли и жилой недвижимости.

В современном виде ипотека в РФ возродилась лишь в 90-х годах (Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» был принят в 1998 г.), а массовое кредитование рынка недвижимости началось несколькими годами позднее (уже в 2005 году было выдано кредитов на сумму свыше 30 млрд руб.).

Сейчас практически любой банк имеет в своем портфеле несколько программ ипотеки, сотрудничает с теми или иными застройщиками, брокерами и риэлторами. Однако несмотря на большое разнообразие программ, можно выделить ряд особенностей отечественной ипотеки.

Во-первых, стороны кредитных отношений являются залогодателем и залогодержателем. Залогодатель — лицо, закладывающее приобретаемую недвижимость, залогодержатель — сторона, принимающая залог квартиры.

Во-вторых, ипотечное обязательство требует составления юридически грамотного договора. Согласно Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в нем обязательно указывают:

предмет ипотечного кредита и оценку его стоимости;
сведения о сроках выполнения обязательства, сумме и особенностях;
сведения о внесудебном порядке взыскания;
данные залогодателя.

Сведения об ипотеке вносят в ЕГРП. До выплаты займа клиентом квартира остается в залоге у банка (то есть находится под обременением).

Проблемы ипотечного кредитования в РФ, связанные с инфляцией

Конечно, за последние годы инфляция перестала нас пугать на том уровне, как это происходило 10-15 лет назад. Экономическая обстановка в стране постепенно приходит в норму и стабилизируется. Уровень инфляции существенно снизился. Но до стабильности экономики, как в большинстве развитых стран мира, Российской Федерации еще далеко, поэтому и желаемой стабильности в кредитной системе нашей страны тоже нет.

Банковские и другие кредитно-финансовые организации сталкиваются с двумя основными для себя проблемами. Из-за инфляции граждане не желают держать свои накопленные денежные средства на депозитах, поэтому второй проблемой является снижение уровня услуг по кредитованию для заемщиков, нуждающихся в жилье.

В результате ипотечное кредитование не является массовым продуктом, а лишь предложением для избранных, для людей с хорошей работой и стабильным достатком. Таких людей среди семей, остро нуждающихся в жилье, ничтожно мало (около 1%).

Показатели процентной ставки

Главным критерием сравнения ипотек, выдаваемых разными банками, является процентная ставка, определяющая сумму, которую клиент должен переплатить за предоставленный займ.

Ставка определяет то, какой процент от предоставленной суммы за установленный календарный период необходимо будет выплатить в пользу банка. Ее величина напрямую зависит от срока ипотеки, стоимости залога, наличия страховки, иных платежей.

По состоянию на 2020 год средняя ипотечная ставка по стране составляет 11–15% от основной суммы кредита, ставки в разных банках не сильно отличаются друг от друга (на 1–3%).

Особенностью ипотечного кредитования в России является возможность участия в различных ипотечных программах, позволяющих несколько снизить ставку. При получении заемщиком государственной субсидии у него появляется возможность снижения ставки до 7–10%.

Для сравнения процентной ставки чаще всего приводятся самые низкие показатели:

программа ипотечного кредитования Сбербанка включает ставку 6% в год;
ставка в банке ВТБ 24 представляет собой сумму от 8,9%;
Альфа-Банк при покупке уже готовой квартиры запрашивает от 8,25% общей суммы в год;
Райффайзенбанк предоставляет кредиты под 9,25% годовых.

Большинством российских банков предоставляются ипотеки двух типов:

фиксированные — единожды установленные и не меняющиеся в зависимости от обстоятельств;
плавающие — оставляют на усмотрение банка возможность изменения в зависимости от обстоятельств, указанных в договоре.

Важно и то, является ставка номинальной или же рассчитанной с учетом ожидаемой суммы инфляции

Вариант досрочного погашения

Выплата ипотечного кредита — процесс, занимающий не один десяток лет, при этом клиент обременен немалыми процентами. Поэтому, если появляется возможность, должник стремится погасить свою задолженность быстрее установленного времени. Досрочное погашение кредита регулируется статьей 810 Гражданского Кодекса РФ при условии наличия соответствующего пункта в кредитном договоре с банком.

Досрочное погашение ипотеки зависит от материальных возможностей клиента и может осуществляться как внесением части суммы, так и погашением всего остатка. Процедура досрочного погашения возможна только при одобрении банка в соответствии с плановыми сроками ежемесячной выплаты. В случае частичного погашения потребуется пересчет и составление нового графика ипотечных выплат.

Досрочное погашение ипотеки предоставляет клиенту ряд плюсов: снижение стоимости обязательного страхования жилья и здоровья должника, уменьшение процентной ставки при частичном погашении долга, а также возможность скорого снятия обременения с жилплощади при полной выплате суммы.

Доступность микрозайма

Микрокредит, наверное, самый доступный вид кредитования. Ведь для получения денег нет нужды собирать огромное количество разнообразных документов и ждать по несколько месяцев одобрения заявки на кредит. Благодаря такой упрощённой форме кредитования, данной услугой может воспользоваться любой гражданин страны, который уже достиг совершеннолетнего возраста. Ведь подобные организации никогда не обращают внимания на кредитную историю своего клиента. Заёмщику не придётся стоять в очередях или ждать подтверждения несколько недель. Для получения микрозайма, достаточно просто предъявить паспорт. Уже через полчаса, заёмщик получит необходимую сумму денег на руки. Но, несмотря на все эти положительные плюсы, есть у микрозайма и небольшой минус. В большинстве МФО процентная ставка по микрокредиту будет довольно высокой. Однако этот скромный недочёт с лихвой компенсируется скоростью оформления займа и лёгкостью данной процедуры.

Калькулятор

Наглядный ипотечный калькулятор позволяет получить практически полную информацию об итоговой стоимости кредита и размере ежемесячных платежей. Заполнив необходимые сведения о размере процентной ставки, сумме займа, сроке кредитования, величине первоначального взноса и типе платежей, клиент сможет проанализировать требуемый уровень дохода и понять структуру предстоящих платежей.

Ипотека для большинства граждан РФ является единственным возможным вариантом приобретения собственного жилья. Перед оформлением такого кредита следует заранее изучить все имеющиеся юридические и финансовые аспекты предстоящей сделки, условия в ведущих российских банках, воспользоваться ипотечным калькулятором и сравнить потенциальные потери и выгоды по каждому продукту.

Просьба оценить пост и нажать кнопку любимой социальной сети.

Заключение

Все ипотечные риски подразделяются на систематические и несистематические. Систематические риски не имеют специфический характер. Их причиной могут быть умышленные или ненамеренные действия со стороны заемщика или непредвиденные политические и экономические события. Несистематические риски характерны для отдельного региона ввиду особенностей местной экономики. Любой тип риска можно минимизировать посредством своевременного проведения предупредительных мероприятий и применения инструментов управления и предотвращения.

Советуем почитать:
Что такое ипотека — ее особенности, преимущества и недостатки

Рейтинг: 0/5 (0 голосов)