Займ под недвижимость

Займ под залог недвижимости позволит получить большую сумму денег без обязательства целевого использования, ведь гарантией выступит сам залог. Это может быть квартира, комната, доля в квартире, дача, гараж, земельный участок – варианты разнообразны, главное, чтобы оценка стоимости залога была достаточно велика и финансовое учреждение согласилось выдать кредит в необходимом размере.

Само закладываемое имущество останется в пользовании заёмщика. На время, пока оно выступает залогом, накладываются следующие ограничения: его нельзя продавать, обменивать, дарить и иными способами терять на него право собственности до тех пор, пока заём не будет выплачен. А после его выплаты все права на залог вновь возвращаются к вам, и вы можете делать с ним всё что угодно. Выглядит как неплохая сделка, не так ли? Ей и является в случае, если вам нужны деньги, и немало: куда выгоднее займы под залог недвижимости, чем без него – так как риск банка не увидеть денег ниже, то можно получить процентную ставку заметно ниже, да и к тому же более солидную сумму.

Но нужно взвешивать свои возможности, когда берёте займы под залог имущества, чтобы точно выплатить все деньги в срок. В противном случае можно остаться без залога, ведь если заём не будет выплачен, его могут продать, чтобы выплатить долг. О том, как оформляется срочный займ под залог недвижимости, мы и расскажем в этой статье, перечислив все варианты, не забудем и про подводные камни, которые могут встретиться на пути заёмщика.

Оценка недвижимости

Чтобы предоставить под залог недвижимости значимую сумму, необходимо, чтобы в кредитном учреждении уверились, что закладываемая недвижимость достаточно дорогая, и к тому же ликвидная. То есть её можно продать в довольно сжатые сроки без большой потери в цене. Чтобы эту уверенность обрести, в банке (либо МФО, в которых можно взять микрозайм под залог недвижимости) обращаются к специалистам по оценке, которые определят, какова рыночная стоимость имущества на текущий момент. Если это займ под залог коммерческой недвижимости, то и к ней предъявляются практически такие же требования, как и к обычной.

• Дата постройки. Понятно, что чем более новое здание, тем выше его цена. А если вашей квартире уже исполнилось лет 50, и к тому же она находится в панельном доме – не стоит и думать о действительно больших суммах под её залог.
• Этаж. Здесь лучше располагаться где-то посерёдке: квартиры на первых этажах ценятся дешевле, на самых верхних – тоже.
• Площадь, как общая, так и жилая.
• Насколько удобна планировка.
• Число собственников – заложить можно сколь угодно малую долю, но это в теории, на практике же довольно сложно будет реализовать одну лишь комнату, при условии, что у всей остальной квартиры другие собственники – поэтому параметр ликвидности резко падает, даже если сама по себе комната и будет стоить довольно дорого.

Сколько можно получить?

Обычно банк может выдать 70-80% от стоимости закладываемого имущества. Иногда есть ограничение по верхней планке кредита под залог, и в этом случае даже под самую дорогую квартиру невозможно получить сумму свыше определённой, могущей составлять даже не половину её цены. Но есть и банки, в которых выдача займов под залог недвижимости производится без этого ограничения. Если хорошенько поискать, можно даже найти такие, которые согласятся дать займ под залог недвижимости с обременением – но на жёстких условиях.

Договор: нюансы составления и подписания

Документы

Перед обращением в банк нужно уточнить, какие документы потребуются, потому что  требования могут различаться. Точно потребуется иметь при себе нотариально заверенную копию паспорта.

Составление договора

Договор займа с залоговым обеспечением имеет стандартную форму, предписываемую законодательством. В ней содержится вся информация, необходимая для регулирования правовых отношений, касающихся залога. Следует отметить, что договор залога имущества в обеспечение договора займа является именно приложением к основному, обеспечивая выполнение его условий.

Разберём его по пунктам:

• Предмет договора – в этой статье указываются полные сведения об обеих договаривающихся сторонах, а также излагается, в чём состоит сделка.
• Обязательства, исполнение которых обеспечивается залогом.
• Заявления и гарантии.
• Права и обязанности сторон.
• Обращение взыскания на предмет залога – следует уделить особое внимание этому пункту, ведь в нём указывается, при каких нарушениях кредитор может потребовать залог.
• Дополнительные условия – необязательный пункт, в котором могут излагаться такие детали, как на кого лягут расходы по оформлению договора и подобные им.
• Ответственность сторон.
• Срок действия договора.
• Заключительные положения.
• Адреса и банковские реквизиты

Наконец, чтобы стать юридически обязывающим, договор должен быть подписан обеими сторонами. Подписание нужно провести в присутствии как договаривающихся сторон, так и нотариуса, который должен подтвердить, что документ имеет юридическую силу.

Так должен выглядеть договор займа с залоговым обеспечением, а его образец прилагается к статье.

Плюсы и минусы

Займы под недвижимость обладают целым рядом преимуществ, иначе и не было бы смысла в какой-то степени рисковать родной квартирой, но, помимо этого, имеется у них и пара недостатков. Разберём те и другие.

Основные достоинства кредита под залог недвижимости:

• Можно взять кредит без поручительства, поскольку он будет обеспечен и без этого.
• Относительно низкие ставки – точные цифры зависят от банка, в котором берутся деньги, но в среднем они ниже на 5-7%.
• Более долгие сроки – вполне можно получить кредит на 7-10 и даже 15 лет.
• Часто справка о доходах становится необязательной, ведь в данном случае гарантией выплаты служат не доходы заёмщика, а его закладываемая собственность.
• Нет необходимости отчитываться об использовании средств, поскольку заём нецелевой. Обычно же на такие большие суммы под более-менее приличные проценты можно найти только целевые, которые и использовать придётся строго так, как заявлено, да ещё и постоянно собирать справки, подтверждающие это.
• Заложенную собственность никто не забирает, и её можно использовать точно так же, как и прежде. То есть, пока заёмщик исправно платит, он вообще ничего не теряет.

А теперь настало время сказать пару слов и о недостатках:

•  Если договор займа под залог недвижимости был нарушен, то вполне можно лишиться заложенной собственности. Надо отметить, что на деле при взятии столь больших сумм этот риск немногим меньше окажется и в случае, если заёмщик не оставлял никакого залога – ведь банк всё равно будет подавать в суд, и при отсутствии у заёмщика средств приставы точно также примутся за его недвижимость. То есть, займами под залог, в том числе и недвижимости, в какой-то степени являются вообще любые займы.
• Часто банки включают в договор дополнительные пункты, способные впоследствии оказаться крайне неприятными. Нужно внимательно ознакомиться с текстом перед подписанием, а ещё лучше привлечь юриста. К примеру, нередко в договор включается пункт, разрешающий банку разорвать его в одностороннем порядке при первом же нарушении с другой стороны. И не просто разорвать, а получить досрочно все причитающиеся выплаты с процентами.

Где ещё можно занять?

Помимо банков, можно обратиться также в МФО, предоставляющие микрозаймы под залог. Эта услуга, если говорить о недвижимости, доступна далеко не в каждой МФО, ведь они оперируют суммами относительно небольших объёмов, к тому же процентная ставка будет выше. Но, если нет возможности получить кредит в банке, то и микрозайм под залог может быть приемлемым вариантом.

Есть возможность взять и частный займ под залог недвижимости – это сопряжено с определённым риском, но если подойти к оформлению основательно, то можно свести его к минимуму.

Что может послужить залогом?

Займ может даваться под самую разную недвижимость, и везде есть своя специфика. Поэтому мы и рассмотрим, чем займ под залог дома отличается от займа под залог земли и каковы нюансы оформления того и другого.

Квартира

В первую очередь здесь важно перечислить требования, которые предъявляются к самому жилью. Эти требования довольно стандартны, и любое благоустроенное жильё должно им соответствовать:

• Подключение к отопительной системе.
• Подключение к системе водоснабжения.
• Исправность крыши, окон и дверей, наличие работающего сантехнического оборудования – необходимый минимум, чтобы в квартире можно было жить.

Само здание, в котором находится жильё, чтобы рассчитывать получить займ под залог квартиры, должно соответствовать следующим требованиям:

• Наличие фундамента – он может быть как каменным, так и цементным, кирпичным, железобетонным.
• Жильё не должно находиться в аварийном состоянии и быть на учёте на капитальный ремонт.

Если ваше жилище этим требованиям соответствует, то вы можете рассчитывать получить займ под залог квартиры.

Доля в квартире или комната

Но главной головной болью в случае, если закладывается доля, служит сбор документов и получение справок, которые нужно будет предоставить в банк. А их потребуется куда больше, чем если закладывать квартиру целиком. Проблема здесь в том, что у жилья несколько собственников, и необходимо будет подробно зафиксировать документами долю перед тем, как её закладывать. Каждый шаг и каждый метр здесь будет нужно подтвердить справками – иначе займ под залог доли в квартире получить не удастся. Примерно такая же морока будет и если нужен займ под залог комнаты. Отметим, что в данном случае лучше, если комната будет оформлена не как доля, а как отдельный объект.

Дом иди дача

К частным домам банки относятся с изрядной опаской. Требования к ним очень серьёзные, в отличие от квартир, где большая часть городских подходит с лёгкостью. Хорошо, если один дом из пяти будет соответствовать требованиям банка. И даже в этом случае есть риск столкнуться с занижением его стоимости. Если всё же необходимо взять займ именно под залог дома, то вот каким требованиям он должен удовлетворять:

• Все необходимые коммуникации подведены и полностью исправны.
• Дом достроен и сдан в эксплуатацию.
• Крайне желательно, чтобы он имел одного собственника.
• Никаких обременений и споров касательно закладываемого дома или дачи не должно вестись.

Существенные минусы, которые повлияют на стоимость:

• Расположение не в населённом пункте, а на природе.
• Нестандартная планировка.
• Дизайнерский ремонт.

По этим пунктам дачи, которым всё это куда чаще свойственно, сильно проигрывают обычным частным домам, хотя в глазах самого владельца это, наоборот, плюсы. Так что, если вы решили взять займ под дачу, и думаете, что раз она располагается в отличном уединённом месте среди гор, и в ней сделан прекрасный ремонт, то за неё дадут хорошие условия, увы. Возможно, в этом случае стоит рассмотреть вариант с продажей, потому что займ под залог дачи будет выдан на не самых выгодных условиях.

Ещё один важный момент в случае с домом или дачей – земельный участок. Находится ли земля в собственности заёмщика, или же он взял её в долгосрочную аренду? Это важно для оценки стоимости дома, как и то, нет ли неурегулированных территориальных споров с соседями, каких-то ещё претензий или ограничений в пользовании землёй, является ли участок единым и сформированным – мелочей здесь не бывает. Банку будет сложнее продать дом или дачу, чем городскую квартиру, оттого и велик список нюансов, а объём кредита меньше – обычно около 60% от оценочной стоимости недвижимости.

Земля

Взять займ под залог земельного участка можно практически в любом банке, но к закладываемым участкам предъявляется ряд важных требований:

• На них не должно быть претензий и обременений.
• Тип земли – пригодная для поселения или же ведения сельскохозяйственных работ.
• Возможность подъезда на машине. Если летом вокруг непролазная грязь, а зимой всё заносит снегом, то продать такую землю при необходимости будет сложно, а потому и банк займ под земельный участок не даст.

Это обязательные требования, при выполнении которых займ под залог земли банк предоставит.

А вот насколько хорошими будут его условия, зависит от следующих факторов:

• Подведены ли или насколько удобно подвести при необходимости инженерные коммуникации.
• Насколько далеко земля расположена от населённых пунктов, особенно важно расстояние до ближайшего крупного города.
• Важным фактором будет окружение – если рядом промзона, это повлияет негативно, а если речка или озера – позитивно.
• Перспективы развития района вокруг.